Improve your Loan Approval Rate

by | Jun 5, 2023 | Sales Tips

Improve your Loan Approval Rate

1. 工作类别和工作年限对贷款批准的影响

  • 蓝领职业包括服务员、司机和保安等。
  • 在银行贷款申请中，会考虑申请人在当前公司工作的年限。
  • 如果申请人在当前公司工作一年或更短时间，通常被认为是等待期（Wait），即还未成熟。
  • 但如果申请人拥有专业学位（例如医生），即使在当前公司工作不到一年，也可以支持其贷款批准。
  • 如果申请人在当前公司工作一年以上，表示该人在目前的工作岗位上较为稳定。
  • 工作年限对贷款批准在政策敏感期（例如全国封锁时期）起到重要影响。
  • 如果申请人在当前公司工作超过一年，贷款批准可能更容易。
  • 如果申请人在当前公司工作不到一年，可能表示该人或公司存在问题，这会对信用评分产生负面影响。

2. 教育水平对贷款批准的影响

  • 教育水平分为低于中学、中学文凭和大学学位及以上。
  • 低于中学水平被视为较弱，中学文凭水平属于中等，大学学位及以上属于优秀。

3. 储蓄对贷款批准的影响

  • 银行通常会查看客户是否有储蓄。
  • 储蓄包括个人储蓄账户、公积金（KWSP）的第二账户、公共基金份额、定期存款和股票等。
  • 保险储蓄计划不被视为储蓄。
  • 储蓄金额超过500,000马币的10%（即50,000马币）被视为储蓄。
  • 储蓄金额超过50,000马币会更有利于信用评分，低于50,000马币也有利于评分，但不如前者。

4. 生意人的特殊情况

  • 对于经营生意的申请人，他们会有公司银行账单和个人银行账单。
  • 如果钱存在于公司银行账单中，银行不会视其为储蓄。
  • 如果钱存在于个人账户中，则视为储蓄。
  • 银行可能需要申请人证明其购买物业的钱来自哪里。

5. 特殊案例

：高净值贷款计划

  • 高净值贷款计划适用于申请人至少具有净资产100万马币或以上的情况。
  • 银行会将个人账户中的资金或完全清偿的房产计算为总资产。
  • 高净值贷款计划的申请不需要考虑最近6个月的收入证明。

6. 不良信用记录（Ccris）和解决方法

  • 不良信用记录分为弱（Weak）、普通（Teen Ccris）和成熟（Clean Ccris）。
  • Ccris指申请人的贷款和信用卡还款情况。
  • 如果不良信用记录少于一年，可以建议申请人采取措施，如降低贷款比例或联名申请等。
  • 对于没有贷款和未偿还的信用卡的情况，可以建议申请人申请一张信用卡，并在一年以上使用后再申请贷款。

7. 特殊案例：Special Attention Account（SAA）和Credit Bureau记录

  • SAA和AKPK等在两年后才会出现在信用记录中。
  • 可以建议顾客直接去马来西亚国家银行（Bank Negara）查看和解决不良信用记录，因为银行会保护客户的隐私。

关于处理和解决债务问题的建议

处理债务的建议

  • 对于逾期款项，建议客户重新安排付款或进行结清，而不是整笔贷款都进行结清。例如，如果客户目前拖欠了24期的款项，并且打算购买房屋，可以先全额偿还这24期的款项。
  • 客户将会收到一封结算函，我们建议客户拿着这封结算函进行贷款申请。
  • 对于除了教育贷款（PTPTN）之外的其他项目，如果客户有逾期款项，我们建议客户先进行偿还。特别是对于超过两期逾期还款的情况，我们建议客户优先偿还逾期款项。
  • 如果客户有预算，并且能够全额结清其他逾期款项，可以直接结清并清除这些负债。

寻求银行和机构的协助

  • 关于教育贷款（PTPTN），客户可以与马来西亚国家银行（Bank Negara）联系，并申请提前结清该贷款。
  • 对于AKPK（金融消费者教育机构）的问题，可以在Pentagon Bank（或其他指定机构）寻求协助。

关于信用卡的建议

  • 银行通常要求客户清还信用卡的未偿金额，确保使用额度低于70%。如果使用额度已经超过70%，建议客户先清还未偿金额，并提供相关证明，然后再尝试申请贷款。
  • 大部分银行在信用记录更新之前需要等待一段时间。因此，如果客户已经清还了信用卡并将使用额度降至70%以下，建议客户在贷款批准之前暂时不要使用该信用卡，这样做是为了确保最安全的做法。当客户的信用记录更新时，贷款申请将变得更容易。

处理CTOS问题

  • CTOS是信贷参考中心，几乎所有银行都会遵循其规定。
  • 如果顾客的信用参考中心记录出现了问题，比如费用的签署，我们建议顾客前往相关机构结清费用，并获取一封结算函。这封结算函可以像处理教育贷款（PTPTN）一样，直接提供给银行以进行贷款申请。
  • 如果没有结算函或信用记录尚未更新，客户可以先提交申请，但银行可能会在最后阶段拒绝申请。因此，建议客户等待结清

记录或持有结算函后再进行申请，这样贷款批准的机会就会更高。

案例分析

案例一：干净的信用记录

  • 这个案例展示了一个干净的信用记录，没有任何负债和逾期款项。这种情况下，申请贷款会更容易。在与银行沟通时，我们可以解释一些增加贷款评分的方法。

案例二：信用卡逾期和超额使用额度

  • 这个案例涉及到信用卡的逾期款项和超额使用额度。银行通常会对这种情况产生担忧，因为客户超过了可支配的资金。因此，我们建议客户清还信用卡欠款，将使用额度控制在70%以下，以提高贷款申请的成功率。

案例三：特别关注账户

  • 这个案例展示了一个被标记为特别关注账户的情况。该客户的车贷和信用卡都按时还款，只是有一两次延迟。这时我们可以解释情况，向银行说明客户确实有还款记录，只是不知道确切的还款日。但是，如果有连续的逾期还款情况，就会对贷款申请产生较大的负面影响。

在所有案例中，理解信用记录、信用评分（scoring）和债务服务比率（DSR）对贷款申请非常重要。通过提供相关的解释和证明文件，以及与银行合作解决任何潜在的问题，可以提高贷款申请的成功率。

账户中的信用卡信息和隐私保护

我们可以看到与信用卡相关的信息，但无法了解信用卡属于哪家银行或信用额度是多少。这是因为根据个人数据保护法规（PDPA），保护客户隐私是非常重要的，所以我们无法提供这些信息。解决这个问题的方法是建议顾客前往银行的Bank Negara，通过查询Ambank（某银行名称）的信用卡账户，顾客可以查看信用卡属于Mbank，并通过结算信函（settlement letter）了解卡片的法律行动已被撤销。由于这是来自黑名单的情况，我们暂时无法解决该问题。但是，如果顾客拿出了结算信函，ccris update，将不再显示这个不良记录，然后我们就可以顺利申请贷款了。

AKPK（国家债务管理机构）和个人贷款

AKPK是国家债务管理机构，他们会在个人贷款方面提供帮助。根据顾客的情况，在AKPK下的债务管理计划（debt management program）下，顾客的个人贷款会有一个备注，指明其状态。如果顾客有一个在AKPK下的贷款，并且贷款金额为6000块，但每月还款额仅为97块，那么这种情况下，如果我们直接上论（submit application），将会影响他的贷款批准资格。因此，建议顾客先完全还清个人贷款，ccris update（每月15号）时，AKPK的记录就不会显示，然后我们就可以更容易地申请贷款。

贷款边际和评分

贷款边际是指贷款金额占抵押物价值的比例。一般情况下，银行更喜欢贷款边际较低的情况，例如80%或70%，因为这意味着客户具有更好的财务实力。银行会更容易批准这样的贷款申请。银行的逻辑是，他们希望借钱给有钱的人。此外，银行也会考虑顾客的基本工资，如果基本工资较低，银行会认为这是一个较弱的情况，而较高的基本工资则更容易被批准。

对于不同的银行，批准贷款的流程和标准可能会有所不

同。例如，Public Bank，一般需要2到3个工作日来评估申请，并根据评分结果决定是否批准贷款。如果评分为A或B，通常会直接批准。如果评分为C，则需要进一步审批。在一些情况下，提供存款证明可以增强评分。类似地，对于其他银行，如AmBank和AffinBank，也有不同的评分和审批流程。

房屋租金作为收入声明

如果你通过将房屋出租给Airbnb运营商来获得租金收入，是否可以将其作为收入声明呢？一般情况下，银行接受有租赁协议、有备案的房屋出租情况，并提供6个月的银行对账单来证明租金收入的情况。至于Airbnb的情况，我们可能需要进一步研究，因为这是一个相对较新的问题，需要根据不同银行的接受程度来确认。

AKPK的解决时间和贷款申请

正式来说，AKPK的解决时间需要两年。然而，我们也遇到过一些顾客，我们建议他们关闭AKPK账户，他们可以立即关闭并删除AKPK的记录。ccris update（每月15号），没有AKPK记录的情况下，我们可以申请贷款。因此，解决时间可以根据顾客的具体情况而定。

以上是针对提出的问题的回答。如有更多问题，欢迎提问。

Service Offering Overview:

我们的服务包括：

  1. Ccris Check：检查借款人的信用记录和还款记录。

    • 提供截图和备注，记录重点信息。

  2. 文件整理：帮助整理借款人的文件，包括清晰的身份证复印件、收入证明、11至12个月的银行对账单等。

  3. Case Summary：为每个案件提供摘要和进展情况，方便团队协作。

    • 列出顾客所需准备的文件清单。

  4. Check Value：免费核实房产估值。

  5. Freecheck Ccris：免费核查顾客的信用记录。

  6. 提交贷款：为顾客向任何银行提交贷款申请，包括15家本地银行。

  7. Letter Offer：协助顾客签署贷款批准信。

  8. 提供MLTA（MRTA）保险：在贷款批准后向顾客销售相关保险产品。

Question & Answer (Q&A):

Q1: 有关常规案例和特殊案例的信任情况如何？

对于常规案例，我们可以通过检查顾客的信用记录和还款记录来评估其信用状况。根据顾客的信用评分，我们可以提供相应的建议和方案。

对于特殊案例，具体的信任情况需要根据个人情况进行评估。我们可以根据顾客的财务状况、还款能力和其他因素来确定他们的信用风险，并提供相应的解决方案。

请注意，我们的主要收入来自于贷款批准后的保险销售。我们会根据客户的需求和情况，提供适当的保险建议和产品。

如果您有任何关于具体案例的问题，我们将尽力提供帮助和解答。

顾客不拿贷款的原因

顾客不拿贷款可能是因为经济问题或其他原因。这是不可避免的，因为我们的目标是增加贷款数量，同时我们也可以不断进步。因此，一开始我们不会向顾客收取任何费用，只有在贷款获得批准后，我们才向顾客提出购买贷款保险（MLTA）。这是我们的主要收入来源。

租金收入和DSR计算

如果顾客的物业出租，并且每个月有租金收入，但没有租赁协议，并且租赁协议只是刚刚盖章，是否可以使用租金收入来增加债务偿还比率（DSR）？

针对这个问题，抱歉我不太记得是Public Bank还是Hong Leong Bank，其中一家银行可以接受这样的个案。在这种情况下，通常租金收入无法纳入DSR计算，但有一家银行可以接受这种情况。如果租赁协议刚刚盖章，那就没有问题。至于DSR的计算，每家银行的计算方法可能略有不同。举个例子，假设租金是每月2000块，其中一家银行可能只计算80%，而另一家银行可能计算约80%的租金收入。这样可以增加顾客的DSR计算。请注意，这里提到的是例子，具体计算还要根据银行的政策来确定。

贷款再融资（Refinance）和现金支取（Cash Out）

Spenta提到贷款再融资是否与新贷款的过程相同？

贷款再融资与新贷款过程上基本相同，但有一个需要注意的区别。贷款再融资的好处之一是更换贷款套餐，因此它是重新贷款的过程。此外，贷款再融资还可能涉及更改贷款名称、利率等。在贷款再融资中，还可以进行现金支取。现金支取部分的计算方式通常是基于贷款批准之前的估价和贷款余额进行的。举个例子，如果一套房产目前尚欠100千，估价为500千，如果贷款再融资批准80%的话，那么可以贷款400千。在这种情况下，400千减去原有的100千，即为现金支取部分，这个数目的分期付款将根据10年期来计算。请注意，这个计

算是在贷款批准之前进行的。至于批准后的部分，将按照35年期还款。

合作优势和资源管理

团队合作的优势是可以将不同的任务分配给专业人员。例如，电话营销交给电话员工处理，预约安排交给预约员工处理，租赁合同生成由数字营销人员负责，贷款处理则交给贷款顾问。作为老板，我们的责任是管理资源。我们不需要每件事都精通，只需要知道足够的东西。有时候，我们需要外包一些任务给专业人员，这样我们就可以专注于销售房产。与KJ和Michael合作的好处是，他们的团队直接与15家银行打交道，因此我们不需要与所有银行进行沟通。我们可以根据客户的喜好选择是让经纪人与客户收集文件，还是由他们的团队来处理。合作可以节省时间，并获得更多的交易机会。